Una de las decisiones más importantes en nuestras vidas puede ser adquirir un inmueble
para vivir con nuestra familia. Sin embargo, en ocasiones no hay muchas opciones para hacerlo, ya sea porque no ser candidato para un crédito hipotecario, por no poder comprobar ingresos –por no contar con la afiliación por medio de tu empleo– o porque no cuentas con la liquides para adquirirla.
Al respecto, existen diversas alternativas, tal es el caso de los remates bancarios.
Seguramente en alguna ocasión alguien te ofreció adquirir un inmueble a través de remates bancarios y te habló de los beneficios de adquirirla de esa forma, pero lo que más te llamo la atención es que te manejó precios hasta 60% más bajos que el valor mercado del inmueble, pero en realidad no te habló de lo que conlleva adquirirlo de esa forma.
Comencemos por saber ¿qué son los remates bancarios? En estricto sentido un remate bancario es un proceso a través del cual una institución financiera, como un banco, pone a la venta un crédito garantizado con un inmueble que no fue liquidado por el acreditado a efecto de recuperar su inversión.
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Sin embargo, en la práctica no es tan simple, la institución financiera no pone en venta el inmueble directamente, lo que hace a través de los mal llamados remates bancarios es ceder derechos litigiosos o derechos adjudicatarios.
El experto en la materia Alejandro Salazar Cortés, abogado especialista en juicios hipotecarios, nos dice que, por lo que respecta a la cesión de los derechos litigiosos, el cesionario, que es la persona que compra los derechos, deberá pagar una cantidad determinada para adquirir estos y con ello estar en posibilidad de continuar el juicio contra el cliente que no pagó su crédito hipotecario.
Por lo que, adquirirás toda la responsabilidad de terminar el proceso judicial de
adjudicación de la propiedad, escrituración y toma de posesión del inmueble.
En otro caso de remate bancario es cuando el banco tiene una sentencia y el remate judicial a su favor, no obstante, el proceso de toma de posesión se tiene que llevar a cabo a efecto de que el cesionario pueda habitar el inmueble.
En este caso el precio es más elevado, debido a que el banco invirtió recursos para la obtención de la sentencia de adjudicación, en consecuencia, busca recuperar los costos del litigio y obtener una diferencia a favor.
El proceso de remate judicial tratándose de derechos litigiosos es el siguiente:
- El juez emite un edicto mediante el cual da a conocer la ubicación,
características y precio de remate de una propiedad inmobiliaria recuperada o por
recuperar a través de un juicio. - Los interesados en adquirir la propiedad acuden a Banco del Bienestar y
depositan 10% del valor publicado, esto es un requisito indispensable para poder
participar en la subasta. - El día de la subasta, los interesados realizan sus ofertas y el inmueble es
adjudicado al mejor postor, es decir, a quien ofreció la mayor cantidad por el
inmueble.
Como te podrás dar cuenta no estas comprando un inmueble, sino estas adquiriendo un litigio cuya finalidad es adjudicarte el inmueble, así es que, no todo es color de rosa.
Si en la audiencia de remate te adjudicas el inmueble, se debe esperar a que el juez dicté la sentencia que lo apruebe, lo que puede tardar de 3 a 15 días hábiles.
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Cabe mencionar que el anterior propietario cuenta con recursos legales para evitar que dicha sentencia quede firme y en consecuencia no puedas continuar con el trámite de escrituración ante el Notario de tu elección.
Pero eso no es todo, pues aun y cuando ya tengas una escritura de propiedad a tu favor, no puedes tomar posesión del inmueble si el deudor del crédito sigue viviendo en esa casa… Por lo que tendrás que iniciar un nuevo proceso legal para tomar posesión del inmueble, proceso que tú costearas y el cual podría llevar un tiempo aproximado de 8 meses a más de 2 años, esto te generará gastos del litigio, abogado y las deudas pendientes de los servicios correrán por tu cuenta, tomando en consideración que el inmueble ya es tuyo aun y cuando no tengas la posesión legal del mismo.
Si quieres tomar la responsabilidad del proceso judicial, yo te recomiendo tomes
en consideración lo siguiente:
- Reúne el dinero necesario para pagarle al banco la cesión, así como, los
gastos de los juicios que llevaras a cabo. - Busca asesoría especializada para que el despacho te pueda realizar un
dictamen del asunto, así como, una proyección de todos los gastos que te
generará el hacerlo a través de estos mal llamados remates bancarios. - Visita la propiedad.
- Verifica que se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
- Infórmate e investiga con la Institución financiera que ofrece este remate.
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